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      3. 武漢市黨建研究會物業專業委員會2021年度課題調研報告

        2021-11-18   



        武漢市“紅色物業”工作實踐研究

         

         

        推進“紅色物業”工作,是武漢市委實施“紅色引擎工程”決策部署的重要組成部分。2017年以來,我們以滿足居民群眾對美好生活的向往為出發點,按照“黨建引領、體制創新,公益為主、市場運作,政策支持、保障到位,多方聯動、多元共治”的原則,圍繞黨建引領物業服務融入基層社會治理的目標,多措并舉、改革創新,把黨的組織覆蓋到物業,把黨的力量充實到物業,把黨的引領體現到物業,打造新時代共建、共治、共享的社會治理格局,解決物業服務發展不平衡、不充分問題,促進物業服務高質量發展,滿足居民群眾對美好生活需要,打通黨和政府聯系居民群眾的最后100米。

        一、我市物業管理概況

        (一)物業企業

        截至2021年10月,全市共有物業企業2200余家,其中本地企業1900余家,公益性物業企業31家,外地來漢企業210家。全行業從業人員約12萬人。

        (二)物業項目

        全市共有專業化物業服務項目3175個,總面積3.86億平方米,總戶數約324萬戶;非住宅項目(包括商業、辦公、工業廠房、學校、醫院等)1931個,建筑面積0.97億平方米。另,全市共有老舊小區(包括零星住宅片和物業棄管小區)2074個,總面積約5995.82萬平方米,總戶數約79.19萬戶。

        二、“紅色物業”的提出

         2017年初,為貫徹落實習近平總書記系列重要講話精神和治國理政新理念新思想新戰略,時任省委副書記、武漢市委書記陳一新同志在2017年元月22日召開的市第十三次黨代會報告中提出,要大力實施“紅色引擎工程”,其主要任務是用“八個紅色”(強化“紅色引領”,培育“紅色頭雁”,激活“紅色細胞”,建設“紅色陣地”,打造“紅色物業”,繁榮“紅色文化”,掀起“紅色旋風”,用好“紅色基金”),重塑黨的政治色彩,以黨組織的堅強有力引領帶動基層各類組織,以黨員隊伍的生機活力密切聯系服務群眾,推動基層治理體系和治理能力現代化。

        三、“紅色物業”的內涵

        我們通過近年來的實踐,初步歸納總結提煉出“紅色物業”內涵,即通過加強和創新黨對物業管理工作的領導,踐行以人民為中心的發展理念,黨建引領物業服務融入基層社會治理(把黨的組織覆蓋到物業、黨的力量充實到物業、黨的引領體現到物業),打造新時代共建共治共享的社會治理格局,解決物業服務發展不平衡、不充分問題,促進物業服務高質量發展,滿足新時代人民群眾對美好生活需要,讓群眾有更多的幸福感、獲得感和安全感。

        四、打造“紅色物業”的目的意義

        物業服務聯系千家萬戶,是跟老百姓結合最緊密的工作,直接關系人民群眾切身利益,關系基層社會和諧穩定。

        1.打造“紅色物業”是推進“紅色引擎工程”的關鍵之舉。“紅色引擎工程”提出的“八個紅色”重點任務,涉及基層組織建設的各個方面,既有繼承、也有創新,是對我市黨建引領基層社會治理創新做法的系統集成和全面升級。其中,“紅色物業”是最具改革性、創新性的舉措,是對基層社會治理體制機制的全新探索實踐,是推進“紅色引擎工程”的先手棋和突破口,具有標桿性意義。

        2.打造“紅色物業”是夯實城市基層基礎的固本之策。當前,城市化進程不斷加快,城市人口迅速增長,樓房越建越高,小區越來越新,但很多居民卻與鄰居“互不相識”,成了“最熟悉的陌生人”,一些黨組織“進不了門、入不了戶、說不上話”,給城市基層黨建和基層治理帶來重大考驗。物業企業直接接觸群眾,物業服務人員離居民最近,具有聯系群眾、服務群眾的天然優勢。打造“紅色物業”,就是通過加強和創新黨對物業服務企業的領導,組織引導物業企業和物業管理人員在做好物業服務的同時,同步幫助基層黨組織做好黨的工作,傳遞黨的聲音,把黨的觸角延伸到千家萬戶,把黨組織的關心關懷送到每個居民身邊,有利于增進黨組織與群眾的血肉聯系,夯實黨的執政基礎。

        3.打造“紅色物業”作為回應廣大群眾所期所盼的民生之需。當前,一些物業企業服務管理不規范,侵犯業主利益時有發生,投訴糾紛日益凸顯,人民群眾對此意見頗多。打造“紅色物業”,就是緊盯群眾最關心、最直接、最現實的利益問題,發揮黨的組織優勢和群眾工作優勢,協調解決市民身邊的物業服務管理問題,引領推動物業服務管理水平不斷提升。

        五、打造“紅色物業”的總體要求和目標定位

        打造“紅色物業”,讓物業服務隊伍成為黨的工作者隊伍,既發揮物業服務功能,又發揮政治引領功能,不是簡單的就物業管理抓物業管理,而是要通過加強和創新黨對物業服務企業的領導,推進物業服務融入社會治理創新,促進基層社會治理體系和治理能力現代化。

        (一)牢牢把握“黨建引領”的鮮明主線。“紅色物業”以“紅色引擎工程”為統領,要彰顯“紅”的特色,在物業服務領域彰顯黨的政治色彩,強化黨的政治屬性,發揮黨的政治功能,實現黨對社區物業服務的思想引領、組織引領、工作引領,把牢物業服務的正確方向;要體現“治”的成效,深化區域化黨建工作,以街道社區黨組織為核心,整合物業服務資源、集聚物業服務力量、健全物業服務機制,著力解決好居民群眾反映突出的物業服務管理問題,使之既發揮物業服務功能,又發揮政治引領作用。

        (二)牢牢把握“四個重要”的目標要求。打造“紅色物業”的目標和方向可歸納為“四個重要”:實現黨的組織和工作全覆蓋,把物業服務企業打造成基層黨組織聯系服務群眾的重要平臺;選優配強物業服務骨干隊伍,把物業管理隊伍打造成基層黨組織的重要力量;高度重視物業管理人員選拔培養,把社區物業崗位打造成培養基層黨政干部的重要渠道;充分發揮物業管理的功能作用,把“紅色物業”打造成推動基層治理體系和治理能力現代化的重要載體,打通黨組織聯系服務群眾“最后一百米”。

        (三)牢牢把握“四個堅持”的基本原則。“紅色物業”企業不同于現有市場化物業企業,有其自身的特點和運行規律。要堅持黨建引領、體制創新,全面加強和創新黨對物業服務企業的領導,通過組建一批區屬街管街用的物業服務企業、選派一批黨員大學生、改造一批現有市場化物業企業等方式,把社區物業服務管理牢牢掌握在基層黨組織手上。要堅持公益屬性、市場運作,既要突出服務群眾的價值取向,重點為老舊小區和普通居民提供基本物業服務,不以盈利為目的,也要尊重市場規律,發揮企業主體作用,實現可持續發展。要堅持政策支持、保障到位,要建設平臺、配備人員、提供經費,打牢建設基礎。要堅持多方聯動、多元共治,充分發揮基層黨組織領導核心作用,引導物業企業、業委會、社會組織、職能部門等共同參與支持社區建設,形成基層社會治理的合力。

        六、相關職能部門的工作職責

        紅色物業是一項系統工程,必須要做到整體布局、整體聯動、整體攻堅,確保責任主體見人、見事、見效。

        (一)強化區級主體責任。區委書記帶頭研究謀劃,帶頭解決問題,推動任務落實;區級領導帶頭建立聯系點,加強跟蹤指導和督辦落實。將紅色物業工作納入基層組織建設重點項目,與基層黨建責任制掛鉤,與年度績效工作目標掛鉤,與領導班子和領導干部考核掛鉤。

        (二)強化組織部門統籌責任。建立上下溝通機制,加強跟蹤督辦落實,指導公益性物業企業加強黨的建設,做好物業服務工作;督促相關職能部門加強業務指導,形成工作合力;深化街道和社區黨組織領導下的三方聯動服務機制,確保紅色物業取得實效。

        (三)強化街道直接責任。將物業服務納入街道社區黨建重要任務,統籌協調轄區內物業服務工作,為物業企業開展服務提供必要的工作支持,及時協調解決物業服務中的難點問題;加強紅色物業選聘大學生跟蹤管理,選派街道黨員干部與選聘大學生結對聯系。

        (四)強化職能部門主管責任。人社部門加強選聘大學生隊伍管理,探索建立專業職稱評定體系;民政、城建、城管等相關職能部門要持續做好住宅小區相關服務工作,堅決防止將應承擔的職責任務轉嫁給街道社區和物業服務實體;房管部門主要履行行業監管責任,修訂完善物業管理條例,促進健康發展。

        七、“紅色物業”主要做法

        市委、市政府高度重視“紅色物”建設,在2017年試點基礎上,2018、2019年連續兩年將其納入市政府工作報告實事之一。近三年來,我局圍繞黨建引領物業服務融入基層社會治理的目標,多措并舉、改革創新,系統集成基層黨建的新探索新模式新實踐,把黨的組織覆蓋到物業,把黨的力量充實到物業,把黨的引領體現到物業,推進“紅色物業”向縱深發展。

        (一)抓黨建覆蓋,強化物業企業的“紅色引領”

        在推進“紅色物業”中,我們注重加濃黨的政治色彩,強化黨的政治屬性,發揮黨的政治功能,通過推進物業企業黨的組織和工作廣覆蓋,發揮黨員先鋒模范作用,實現黨對物業服務的思想引領、組織引領、工作引領,把物業企業打造成基層黨組織聯系服務群眾的重要平臺,把物業服務隊伍打造成社區黨組織的重要力量和黨在基層的“紅色工作隊”。一是加強物業行業黨建工作,組建成立了市物業行業黨委,15個區成立了區級物業行業黨委,將黨建工作融入物業管理工作,與業務工作同部署、同檢查、同考核,構建了統一歸口、條塊結合、責任明晰,有機銜接的行業黨建工作格局。二是加強物業企業黨建工作。按照屬地管理和區域化黨建理念,在街道黨工委和社區黨組織領導下,采取單獨建、聯合建、掛靠建和選派黨建指導員“三建一派”方式,在全市有物業管理項目的1462家物業企業中建立黨組織712個,不具備成立條件的采取選派黨建指導員的方式開展黨建工作。同時,建立健全街道和社區黨組織領導下的社區居委會、業委會、物業服務企業“三方聯動”服務機制,推行“雙向進入、交叉任職”,全市1343名街道社區“兩委”成員擔任物業企業義務質量總監,定期開展物業服務監督檢查,785名物業企業負責人兼任社區“兩委”委員,主動參與和承擔黨組織分派的工作任務,推動社區工作與物業服務有效融合,共建共治,合力下好基層治理“一盤棋”,打通聯系服務群眾的“最后一百”。

        (二)抓制度創新,彰顯物業管理“紅的特色”

        從創新制度措施入手,在法律法規框架內,創新物業管理相關制度措施,將物業企業建立黨組織、開展黨的工作情況與信用信息管理、行業評先評優等掛鉤,形成強有力的“紅色引擎”導向作用,引導、推動物業企業積極參與“紅色物業”,融入基層社會治理。一是做好頂層設計,總結集成實施“紅色物業”中基層黨建工作的創新實踐,行業管理中的創新成果,融入《武漢市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)修訂,提煉固化為法定條款,彰顯“紅的特色”,增強導向作用,新修訂的《條例》已于2019年1月1日正式施行。二是在物業服務質量考評中增加了與“紅色物業”相關內容和元素。三是將企業黨建與評先評優活動緊密結合。2017年,我局會同市委組織部組織開展“紅色物業五星級企業”評選活動(“五星”分別是組織建設、骨干隊伍、服務質量、運行管理、社會形象),首次評選產生34家五星級企業。四是在市物業行業協會組織開展的全市物業管理示范項目評選中,將黨建工作納入評分內容,兩年來獲得示范稱號的81家物業企業全部建立黨組織。五是聯合市場監管部門制發《武漢市住宅物業服務等級標準》(地方性標準),在基本要求中增加了黨建內容,同時明確了老舊小區物業服務規范。

        (三)抓機制創新,構建老舊小區物業服務新路徑

        傳統物業服務是建立在合同契約關系基礎上的市場行為,以實現利潤最大化為主要目標。“紅色物業”突出公益性、服務群眾的價值取向,重點為市場失靈、自治失效、物業失管的老舊小區提供基本物業服務,實現“民有所呼、我有所應”。我們根據小區現狀、基礎條件、群眾需求、繳費意愿等不同情況,因地制宜、分類施策,組建公益性物業企業,創新物業服務體制機制,探索新的發展路徑,破解老舊小區無物業服務或物業服務不到位難題。2017年指導各區采取新建、重組、引進三種方式,組建區屬公益性物業企業31家,兩年來共接管老舊小區382個;推動專業化物業企業接管或結對幫扶老舊小區1692個。探索出專業化企業承接、自助型物業規范提升、公益性企業托管、專業化企業指導幫扶與社區共管等四種老舊小區物業服務模式,遵循“公益為主、市場運作”原則,采取“低價有償”方式,為老舊小區提供基本物業服務或維修服務,開展形式多樣的志愿服務和便民服務。2018年,我們通過推進“紅色物業”拓面提質和老舊小區“紅色物業”全覆蓋工作,實現了全市老舊小區物業服務有效覆蓋。目前全市2074個老舊小區中,已全部確定物業服務模式,其中市場化企業接管小區382個、公益性企業托管小區199個、社區與市場化企業共管小區967個、居民自管小區526,覆蓋率100%。

        (四)抓“選育管用”,提升物業服務隊伍素質

        為破解物業從業人員素質參差不齊難題,我們結合市委、市政府開展的“百萬大學生留漢創業就業工程”,積極選聘一批思想政治素質好、學歷層次高、年輕有活力的黨員大學畢業生,充實到公益性物業企業,同時鼓勵市場化的物業企業招聘黨員大學生,提升現有物業服務隊伍素質,注入“紅色基因”,到群眾身邊做黨的工作,把黨的工作做到群眾心中。兩年來推動各區和市場化物業企業選聘3499余名優秀大學生投身“紅色物業”,其中黨員1004名(在2017年全市統一招考的355名大學生中,黨員占88.45%,碩士研究生占34.08%,畢業于985、211大學的占33.80%)。編寫培訓教材、組建講師團隊,集中開展崗前培訓。推行黨建和物業管理“雙導師”制,做好傳幫帶和跟蹤管理,提升開展黨的工作和物業服務的能力,讓他們既做好物業服務工作,又做好黨組織交辦的任務,黨員大學生成為物業服務的“管理員”、黨的政策的“宣傳員”、群眾事務的“代辦員”、社情民意的“聯絡員”、矛盾糾紛的“調解員”,以實際行動服務群眾。

        (五)抓行業監管,促進物業服務水平提升

        打造“紅色物業”,就是緊盯群眾最關心、最直接、最現實的利益問題,發揮黨的組織優勢和群眾工作優勢,協調解決市民身邊的物業服務管理問題,引領推動物業服務管理水平不斷升級,讓群眾有更多的幸福感、更多的獲得感。為此,我們多措并舉,強化行業監管,加快推進物業服務提檔升級。一是實施五大備案管理(物業管理區域、前期物業管理招標、前期物業服務合同、承接查驗、物業服務合同),把住市場源頭關。二是全面推行“四公開一監督”和定期報告制度,定期公開物業服務、收費、公共收益等情況,接受業主監督。三是建立住宅小區物業服務行政監管巡查機制,組建市、區兩級巡查隊伍,對全市物業小區進行巡查,發現問題及時督導整改,定期通報巡查情況。四是連續5年組織開展物業服務質量考評,每年分區公布考評排名靠前、靠后的物業小區和物業企業“紅黑榜”,促進物業行業優勝劣汰。五是加強信用信息管理,及時對物業企業和項目經理違法違規行為進行處理和記分,公布警示信息,構建誠實守信的物業市場環境。六是結合“全國質量強市示范城市”創建,推薦萬科物業入選我市首批示范點創建名單并通過驗收,示范引領帶動全市物業服務水平的整體提升。

        (六)抓牽頭抓總,合力推進住宅小區綜合治理

        針對住宅小區治理難題,我們積極履行物業管理工作領導小組辦公室牽頭抓總職責,全力推進住宅小區綜合治理。一是扎實開展“關注民生、人民滿意,物業服務行”活動,從2018年9月起,以“下基層、訪民情、解民怨”為重點,市、區房管部門聯合城管、質監、消防、供水等15個部門(單位)和物業企業,每月突出一個主題,深入全市物業小區,了解民情、收集民意、解決問題,目前已開展12期,一大批違章搭建、狗患擾民、油煙噪音等難點問題得到較好解決。二是積極推行住宅小區公共服務管理線上評議,會同市紀委市監委聚焦群眾最急、最怨、最恨的問題,通過線上評議、在線轉辦、處理反饋、效果評議、上級督辦、統計排名等環節,對小區物業服務問題受理、處置、評價滿意率進行綜合排名,每半月確定前十后十小區名單,并在局政務網站和相關媒體公布;從今年8月份起,每月制發《住宅小區公共服務評議情況通報》,根據問題受理處置滿意率情況對各區、各公共管理部門和基層站所進行排名。通過評議推動涉及小區公共安全、公共服務、公共管理的相關職能部門履職盡責、整改問題、轉變作風、提高效能,促進小區公共服務管理各項工作落實落地。

        八、“紅色物業”初步成效

        打造“紅色物業”是對基層社會治理體制機制的全新探索實踐,通過近三年來的試點、總結、提升,我們初步探索出較為成熟可復制、可推廣的經驗做法,主要有以下10個方面的初步成效。一是基本實現物業企業黨的組織和工作有效覆蓋。全市有物業項目的1462個物業企業中共建立黨組織712個,委派黨建指導員750個。二是物業力量與社區力量開始有效融合。推薦街道社區“兩委”成員擔任物業企業義務質量總監,物業企業黨員負責人兼任街道社區“兩委”委員,通過“雙向進入、交叉任職”,實現共建共治。三是物業行業“紅色引擎”導向作用增強。將物業企業建立黨組織、開展黨的工作情況與物業招投標、物業服務考評、行業評先評優等掛鉤,激勵物業企業積極參與“紅色物業”建設。四是黨員大學生成為黨的工作力量。既從事物業服務,又同步開展黨的工作,物業服務隊伍注入了新生力量和紅色基因。五是服務平臺初步建成。公益性物業企業托管199老舊小區,引導、推動市場化物業企業或結對幫扶1692老舊小區,為其提供準市場化物業服務或維修服務。六是老舊小區物業服務接管模式初步確立。探索出專業化物業企業承接、自助型物業規范提升、公益性物業企業托管、專業化企業指導幫扶與社區共管等四種老舊小區物業服務管理模式。七是發展路徑日益清晰。老舊小區按照“無物業─自管物業─專業物業─紅色物業”的方向逐步遞進轉化,形成了物業服務從無到有,“紅”“?!庇袡C融合的“紅色物業”發展新路徑。八是“紅色物業”制度保障體系逐步構建。加強頂層設計,修訂了《武漢市物業管理條例》,系統集成了“紅色物業”有效創新,強化了黨對物業企業的領導,為推動物業服務融入基層社會治理提供了法制保障。目前我局正會同中共武漢市委組織部研究制定《打造“紅色業委會”加強業主委員會工作的指導意見》,在做好業委會組建、換屆的同時,積極推進業委會黨組織建設,促進其依法依規履職。九是老舊小區居住環境有了較大改善。2018年,投入環境整治資金2.9億元,對2017個小區進行了環境整治,補貼物業費9936萬元;2019年投入約6.83億元,對2074個小區進行環境整治,2020年,投入老舊小區改造專項資金約10.3億元,對276個小區進行了綜合整治改造。全市建立28個區級應急維修平臺,應急搶修隊伍386人;投入資金726.55萬元。十是群眾滿意度逐年提升。我局通過全面推進“紅色物業”拓面提質,有力促進了全市物業服務質量的提升,得到了多數群眾的認同。2020年全市住宅小區物業服務滿意度綜合指數為82.82017年76.2,2018年80.9,201981),總體呈現出逐年上升趨勢。

        武漢市開展“紅色物業”的工作實踐,得到中組部和湖北省委書記蔣超良同志的高度肯定。2017年7月,在上海召開的全國城市基層黨建工作經驗交流座談會上,時任湖北省委副書記、武漢市委書記陳一新同志作了大會交流發言,中組部高度肯定武漢經驗,認為武漢在全市大力推動“紅色引擎工程”,不僅在黨組織書記、黨員隊伍身上打牢紅色印記,而且把物業管理人員也培養成黨的工作力量;這樣抓黨建,主題鮮明,有思想、有溫度、有色彩,黨組織的地位作用可以充分凸顯出來。湖北省委書記蔣超良同志在《新華通訊社》:“打通基層黨建最后100米——武漢江岸區推行紅色物業探索社會治理新路徑”上批示:有的工作一定堅持下來,做實、做出居民的獲得感來。 

                                                                                       



                                                                                                                    武漢市黨建研究會物業黨建研究專業委員會

                                                                                         2021年11月18日


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